주거는 주거의 기능이어야 한다... 부동산 보유세로 투기를 막자

주거는 인간의 기본적 권리이자 삶의 기반이다. 그러나 한국의 부동산 시장은 주거의 기능을 넘어 ‘자산’ ‘투기 수단’으로 변질된 지 오래다. 집이 사람을 위한 공간이 아니라, 돈을 불리는 수단이 되면서 실수요자는 점점 설 자리를 잃고 있다. 이 같은 왜곡은 결국 사회 전체의 불평등을 심화시키고, 경제의 생산성을 떨어뜨린다. 그래서 지금 필요한 것은 주거를 주거로 되돌리는 정책이다.

이재명 정부가 강조해온 공급 확대 정책은 분명 중요한 해법이다. 하지만 공급만으로 투기를 완전히 막을 수는 없다. 투기의 핵심은 “집을 사서 보유하는 것만으로도 돈이 되는 구조”에 있다. 즉, 주택을 많이 소유했는지 여부보다, ‘얼마나 많은 금액을 보유하고 있는지’가 투기 유인을 결정한다. 따라서 투기 억제는 다주택자 규제만으로는 한계가 있다. 다주택자가 아니더라도 자산 규모가 큰 개인이 주택을 여러 채 보유하는 순간, 시장은 다시 흔들릴 수밖에 없다.

그렇다면 해결책은 무엇인가? 단순하다. 주택 보유에 대한 과세 구조를 바꿔야 한다.

소유 주택 수가 아니라, 보유 금액에 따라 세금을 매겨라.

주택 보유에 대한 세금은 지금까지 ‘몇 채를 갖고 있느냐’에 따라 강화되어 왔다. 하지만 이것은 근본적 문제를 해결하지 못한다. 다주택자 규제는 쉽게 회피될 수 있고, 시장은 규제의 빈틈을 찾아 움직인다. 반면 보유 금액에 비례한 보유세는 투기의 수익 구조를 근본적으로 차단할 수 있다.

예를 들어, 1채를 가진 사람이더라도 그 주택의 가치가 수십억 원에 이른다면, 보유세를 통해 그 ‘자산으로서의 가치’에 합당한 비용을 부담하게 하면 된다. 반대로 실수요자의 경우, 주거 목적의 소형 주택이나 저가 주택에 대해서는 보유세 부담을 낮춰 주거 안정성을 확보할 수 있다. 즉, 주거는 보호하고 투기는 비용으로 막는 구조를 만들 수 있다.

투기 수요는 “보유하는 동안 이익이 생기는 구조”에서 생긴다

부동산 시장의 투기는 결국 “보유하는 것만으로도 이익이 생기는 구조”에서 발생한다. 가격이 오르는 한, 보유자는 아무런 부담 없이 자산을 늘릴 수 있다. 하지만 보유세가 강화되면 이야기가 달라진다. 보유 자체가 비용이 되면, 주택을 단순히 ‘값 오르는 자산’으로만 보는 투자자는 시장에서 자연스럽게 빠져나가게 된다.

이는 투기 억제에 있어 가장 강력한 방식이다. 공급 확대가 시장의 물량을 늘려 가격을 안정시키는 역할을 한다면, 보유세 강화는 투기 수요를 근본적으로 제거하는 장치다. 두 정책은 서로를 보완한다. 공급은 늘리고, 투기는 막는 구조가 만들어질 때 시장은 비로소 정상으로 돌아온다.

주거는 주거로 남겨두자

주거는 삶의 기본이다. 그러나 지금의 부동산 시장은 주거를 ‘투자 상품’으로 바꾸어 놓았다. 이는 결국 사회적 비용을 낳는다. 집값 상승은 서민의 삶을 옥죄고, 청년들의 미래를 불안하게 만든다. 주거가 자산으로만 인식되는 한, 한국 사회의 불평등은 계속 커질 수밖에 없다.

따라서 정부는 더 이상 ‘몇 채를 보유했느냐’로 사람을 규제해서는 안 된다. 주택의 소유 수에 관계없이, 보유 금액에 따라 세금을 매기는 방식으로 투기 수요를 차단해야 한다. 주거는 주거의 기능을 회복해야 한다. 그 길이 바로 보유세 중심의 부동산 정책이다.