서울 아파트 경매, 유찰 기다렸더니 오히려 비싸게 낙찰… 2차 낙찰자 4명 중 1명 1차 최저가 초과

서울 아파트 경매시장에서 한 차례 유찰된 물건이 반드시 더 저렴하게 낙찰되는 것은 아니라는 분석 결과가 나왔다. 경매 최저입찰가가 낮아지면서 입찰 경쟁이 치열해지고, 일부 아파트는 오히려 최초 경매에서 제시된 가격보다 높은 금액에 낙찰되는 현상이 나타난 것이다.

부동산 경매 AI 분석 서비스 옥트(AUCT)를 운영하는 케이알케이는 10일 올해 1월부터 10월까지 서울 법원경매에 처음 나온 아파트의 감정가와 실거래가, 낙찰 결과를 비교한 분석 자료를 발표했다.

분석에 따르면 감정가가 실제 시세보다 낮았지만 첫 경매에서 유찰된 서울 아파트를 2차 경매에서 낙찰받은 사람 가운데 25.9%는 1차 경매의 최저입찰가보다 높은 금액을 지불한 것으로 나타났다. 2차 낙찰자 54명 가운데 14명이 이에 해당한다.

이번 조사는 2026년 1월 21일부터 10월 27일까지 서울에서 1차 매각기일이 진행된 아파트 경매 신건 680건 가운데 같은 단지에서 최근 6개월 이내 실거래가 확인된 376건을 대상으로 진행됐다.

조사 대상 가운데 감정가가 시세보다 낮은 아파트는 194건으로 전체의 51.6%를 차지했다. 나머지 182건은 감정가가 시세와 같거나 더 높은 물건이었다.

법원경매에서 처음 매각기일이 열리는 아파트의 최저입찰가는 일반적으로 감정가와 같다. 따라서 감정가가 실제 거래가격보다 낮게 책정된 물건은 첫 경매부터 가격 경쟁력을 가질 수 있다.

실제 분석에서도 이러한 차이가 뚜렷하게 나타났다.

감정가가 시세보다 낮은 아파트 194건 가운데 87건이 1차 경매에서 낙찰돼 44.8%의 낙찰률을 기록했다. 반면 감정가가 시세와 같거나 높은 아파트는 182건 가운데 8건만 낙찰돼 낙찰률이 4.4%에 머물렀다.

시세보다 저렴하게 감정된 아파트의 1차 낙찰률이 그렇지 않은 아파트보다 약 10배 높았던 것이다. 이들 아파트의 1차 낙찰가격은 중앙값 기준 시세의 97% 수준으로 나타났다.

이러한 결과는 경매 참여자들이 단순히 감정가만을 기준으로 입찰하기보다 실제 시장에서 거래되는 가격을 중요하게 고려하고 있음을 보여준다.

특히 주목할 부분은 첫 경매에서 유찰된 이후의 가격 변화이다.

서울 법원경매에서는 아파트가 유찰되면 다음 매각기일의 최저입찰가가 통상 직전 가격보다 20% 낮아진다. 예를 들어 감정가 10억원인 아파트가 1차 경매에서 유찰되면 2차 경매의 최저입찰가는 8억원으로 내려간다.

그러나 최저입찰가가 낮아졌다고 해서 실제 낙찰가격도 같은 비율로 하락하는 것은 아니다.

이번 조사에서 감정가가 시세보다 낮았지만 1차 경매에서 유찰된 아파트 가운데 2차 경매 결과가 확인된 79건 중 54건이 낙찰됐다. 낙찰률은 68.4%였다.

이들 아파트의 2차 낙찰가격은 중앙값 기준 1차 최저입찰가의 93% 수준이었다. 최저입찰가는 20% 내려갔지만 실제 낙찰가격은 최초 최저입찰가보다 7% 낮은 수준에 그친 것이다.

시세와 비교한 2차 낙찰가격은 중앙값 기준 88.5%로 집계됐다.

더욱 눈길을 끄는 것은 일부 낙찰자가 최초 경매에서 제시된 가격보다 높은 금액을 지불했다는 사실이다.

2차 경매에서 낙찰된 54건 가운데 14건은 낙찰가격이 1차 최저입찰가를 넘어섰다. 전체의 25.9%에 해당하는 비율이다.

이론적으로는 해당 낙찰자가 첫 경매에서 최저입찰가로 유효하게 입찰하고 다른 경쟁자가 없었다면 더 낮은 가격에 매입할 수도 있었던 셈이다. 다만 실제 1차 경매에 참여했을 경우 경쟁 상황과 낙찰 결과가 달라질 수 있어 반드시 같은 가격에 매입할 수 있었다고 단정할 수는 없다.

이 같은 현상은 경매 참여자들이 유찰에 따른 가격 인하를 기다리는 동안 오히려 경쟁자가 늘어나 낙찰가격이 상승할 수 있음을 보여준다.

케이알케이 권익성 대표는 감정가가 시세보다 낮은 서울 아파트는 한 차례 유찰되면 최저입찰가가 크게 내려가면서 입찰자가 몰리고, 경쟁 과정에서 낙찰가격이 다시 최초 경매가격에 가까워지는 경향이 있다고 설명했다.

또한 유찰을 기다리는 전략만이 유리한 것은 아니며, 감정가가 실제 시세보다 충분히 낮다면 1차 경매 참여도 검토할 필요가 있다고 밝혔다.

이번 분석은 아파트 경매에서 감정가와 시세를 구분해 판단하는 일이 중요하다는 점을 보여준다.

감정가는 법원이 경매 절차를 진행하기 위해 평가한 가격으로, 실제 매각기일보다 앞선 시점에 산정될 수 있다. 부동산 시장의 가격이 변동하는 과정에서는 감정가와 현재 시세 사이에 차이가 발생할 수 있다.

특히 서울처럼 지역과 단지에 따라 가격 변화가 다르게 나타나는 시장에서는 같은 아파트라도 감정 시점과 최근 거래 시점에 따라 가격 수준이 달라질 수 있다.

따라서 경매 참여자는 감정가가 낮다는 사실만으로 저렴한 물건이라고 판단하기보다 같은 단지의 최근 거래가격과 전용면적, 층수, 주택 상태 등을 종합적으로 살펴볼 필요가 있다.

낙찰가격 외에 추가로 부담해야 할 비용도 중요하다. 취득세와 등기비용, 명도비용, 체납 관리비 가운데 인수해야 할 금액, 수리비용 등을 고려하면 실제 매입에 필요한 자금은 낙찰가격보다 커질 수 있다.

또한 임차인의 대항력과 보증금 인수 가능성, 등기부상 권리관계, 점유 상태 등도 경매 참여 전에 확인해야 할 사항이다.

부동산 경매는 일반 매매와 달리 입찰자가 관련 정보를 직접 조사하고 가격을 결정해야 하는 특성이 있다. 단순히 최저입찰가가 시세보다 낮다는 이유만으로 입찰에 참여하면 예상하지 못한 비용이나 권리관계 문제에 직면할 수 있다.

최근에는 이러한 정보 분석에 인공지능을 활용하는 서비스도 등장하고 있다.

케이알케이의 옥트는 법원경매 자료와 국토교통부 실거래가 정보를 비교해 경매 물건의 가격 수준과 예상 낙찰가격을 분석하는 서비스를 제공하고 있다.

같은 단지에서 거래된 유사 면적 아파트의 가격을 바탕으로 시세를 추정하고, 이를 감정가 및 최저입찰가와 비교할 수 있도록 구성했다. 이용자는 시세보다 일정 비율 이상 낮게 나온 물건을 검색하거나 지역별 낙찰가율 통계를 확인할 수 있다.

다만 AI가 산출하는 예상 낙찰가격은 과거 거래와 경매 데이터를 바탕으로 한 추정치이므로 실제 낙찰 결과를 보장하지는 않는다. 개별 물건의 권리관계와 주택 상태, 입찰 당일의 경쟁 상황에 따라 결과가 달라질 수 있다.

이번 조사 결과는 서울 아파트 경매시장에서 가격을 판단하는 기준이 단순한 유찰 횟수나 최저입찰가의 인하 폭에만 있지 않다는 점을 시사한다.

한 차례 유찰된 물건이라도 입찰자가 몰리면 최초 경매가격보다 높은 금액에 낙찰될 수 있고, 반대로 시세보다 충분히 낮은 감정가가 책정된 아파트는 첫 경매에서도 경쟁력 있는 매입 기회가 될 수 있다.

결국 중요한 것은 경매가 몇 차례 진행됐는가보다 실제 시장가격과 비교해 얼마에 매입하는 것이 합리적인지를 판단하는 일이다.

부동산 경매시장에서 데이터에 기반한 가격 분석과 신중한 입찰 전략의 중요성이 커지는 가운데, 이번 조사 결과는 유찰에 따른 가격 인하가 반드시 더 낮은 매입가격으로 이어지는 것은 아니라는 사실을 보여주고 있다.